Behöver du marklov? Reglerna för schaktning, fyllning och träd

Ska du jämna ut en slänt, bygga en uteplats i suterräng eller gräva för en pool kommer frågan om marklov upp förr eller senare. Svaret finns i 9 kapitlet i plan- och bygglagen (PBL), som skrevs om helt den 1 december 2025. Mycket av det som står på nätet bygger på de gamla reglerna. Här går vi igenom vad som gäller i dag, vad som ändrades och vad det kostar om du gräver utan lov.

Så fungerar marklov 2026

Marklov är byggnadsnämndens tillstånd att ändra marken. Reglerna finns i 9 kap. 47-51 §§ PBL i den lydelse som kom med lagändringen SFS 2025:974. Det nya kapitlet ersatte hela det gamla 9 kapitlet och började gälla 1 december 2025. Paragrafnumren är nya, så en text som hänvisar till 9 kap. 11-13 §§ beskriver den äldre lagen.

Inom detaljplan

Enligt 9 kap. 47 § krävs marklov i ett område med detaljplan för tre typer av åtgärder.

• Schaktning eller fyllning som ändrar höjdläget mer än 0,5 meter. Undantaget är när du höjer eller sänker marken till den nivå som detaljplanen redan har bestämt.
• Åtgärder som detaljplanen själv kräver marklov för. Planen kan ha strängare krav än lagens huvudregel.
• Trädfällning, skogsplantering och markåtgärder som kan försämra markens genomsläpplighet, när detaljplanen reglerar dem. Ett exempel på det sista är att asfaltera eller plattlägga en yta som planen vill hålla genomsläpplig för regnvatten.

Utanför detaljplan

På landsbygden och i andra områden utan detaljplan är huvudregeln att du inte behöver marklov. Det finns ett undantag i 9 kap. 48 §. Där krävs marklov för schaktning, fyllning, trädfällning och skogsplantering när två villkor är uppfyllda samtidigt. Åtgärden ska ligga i ett område som kommunen har pekat ut i områdesbestämmelser, till exempel ett område avsett för bebyggelse eller i närheten av en anläggning med skydds- eller säkerhetsområde. Områdesbestämmelserna ska också innehålla krav på marklov eller regler om vegetation, markytans utformning eller höjdläge.

Saknas sådana områdesbestämmelser behövs inget marklov utanför detaljplan. Du ansvarar ändå för att arbetet inte skadar grannens mark, till exempel genom att jord rasar eller att regnvatten leds över tomtgränsen.

När marklov inte behövs

Lagen räknar upp några undantag. Du behöver inte marklov för en markåtgärd som ingår i ett bygglov eller som är nödvändig för att följa ett föreläggande från kommunen (50 §). Gator, vägar och järnvägar på mark som detaljplanen avsätter för det kräver inte marklov för att markens genomsläpplighet påverkas (49 §). Åtgärder för totalförsvaret har ett eget undantag i 51 §.

Var kommer gränsen på 0,5 meter ifrån?

Fram till 30 november 2025 stod det ingen siffra i lagen. Den gamla 9 kap. 11 § krävde marklov för schaktning eller fyllning som ”avsevärt” ändrade höjdläget inom en tomt, om inte kommunen hade bestämt något annat i detaljplanen. Vad som var avsevärt fick kommunerna och domstolarna avgöra från fall till fall.

I praxis blev 0,5 meter ett riktvärde. I Mark- och miljööverdomstolens dom i mål P 6518-15 från december 2015 hade underinstanserna utgått från att en nivåförändring om 50 centimeter var en avsevärd ändring. Domstolen godtog storleksordningen som riktlinje men betonade att förhållandena på platsen också skulle vägas in, till exempel omgivningens karaktär, grannarnas intressen och känsliga grundförhållanden. Höjdförändringen skulle räknas på den del av tomten där arbetet görs och inte på tomten som helhet.

Sedan 1 december 2025 är 0,5 meter en fast gräns i lagtexten. Boverkets vägledning om de nya reglerna upprepar att höjdändringen ska relateras till den del av tomten eller platsen där åtgärden görs. Gränsen är ”mer än 0,5 meter”. En ändring på exakt en halv meter kräver därför inte marklov enligt huvudregeln.

Vad ändrades den 1 december 2025?

Riksdagen antog propositionen Ett nytt regelverk för bygglov (prop. 2024/25:169) efter civilutskottets betänkande 2025/26:CU2. Lagen och den ändrade plan- och byggförordningen trädde i kraft samma dag. För den som vill ändra marken på sin tomt är det här de viktigaste skillnaderna.

Den nya byggsanktionsavgiften för marklov finns i förordningsändringen SFS 2025:979. Enligt övergångsbestämmelserna bedöms en överträdelse som gjordes före 1 december 2025 efter de äldre reglerna. De nya tillämpas om de ger en lindrigare påföljd.

Marklov för att fälla träd och plantera skog

Ingen generell regel i PBL kräver marklov för att fälla ett träd på din tomt. Lovplikten finns bara när detaljplanen har en bestämmelse om det, till exempel att vissa träd eller en trädridå ska bevaras. Du ser det i planbestämmelserna. Ibland är enskilda träd utmärkta på plankartan och ibland gäller skyddet ett helt område.

Utanför detaljplan kan områdesbestämmelser på samma sätt kräva marklov för trädfällning och skogsplantering. Har kommunen inte infört sådana bestämmelser kräver PBL inget marklov för att fälla träd där.

Ett träd kan också vara skyddat av andra lagar än PBL. Är trädet biotopskyddat eller hyser det skyddade arter krävs dispens från länsstyrelsen. Det gäller även om detaljplanen inte säger något om trädet. Att fälla ett lovpliktigt träd utan lov kostar 0,25 prisbasbelopp per träd i byggsanktionsavgift. Kommunen kan också kräva att du planterar ett likvärdigt träd.

Behövs marklov för pool, uteplats eller dränering?

Tabellen visar hur vanliga projekt på en villatomt förhåller sig till marklovsreglerna. Den förutsätter att tomten ligger inom detaljplan utan särskilda bestämmelser om mark och vegetation. Kontrollera alltid detaljplanen, eftersom den kan kräva lov även för mindre ändringar.

Dränering och marklov

En ny dränering kräver ofta att du gräver ner till husgrundens nivå, inte sällan en meter eller mer. Lagen knyter lovplikten till att markens höjdläge ändras. Läser man 47 § efter ordalydelsen ändras höjdläget inte så länge schaktet fylls igen till ungefär samma nivå som förut. Passar du på att höja marken runt huset för att få bättre fall bort från väggen räknas den bestående höjningen. Det är klokt att anlita en professionell dränering på Lidingö eller en annan erfaren markentreprenör som kan bedöma fall, material och avstånd till grundmuren. Är du osäker på om ditt arbete räknas som en höjdändring, fråga byggnadsnämnden innan du börjar.

Blir nivåskillnaden mot grannen stor kan du behöva en stödmur. Läs mer i vår guide om det billigaste sättet att bygga en mur. Muren kan i sin tur kräva bygglov.

Marklov och bygglov i samma ärende

Bygger du ett hus, en tillbyggnad eller något annat som kräver bygglov behöver du inget separat marklov för markarbetet som hör till. Enligt 9 kap. 50 § prövas markåtgärden då inom bygglovet. Visa därför befintliga och nya marknivåer på situationsplanen redan i bygglovsansökan. Ska du till exempel bygga ett altantak mot husväggen och samtidigt fylla ut under altanen hör båda delarna hemma i samma ansökan.

Kräver bygget inget bygglov gäller marklovsreglerna fullt ut för markarbetet. Ett lovfritt förråd eller en lovfri altan på en uppfylld yta kan ändå kräva marklov för själva fyllningen.

Så söker du marklov steg för steg

1. Läs detaljplanen. Den finns hos kommunen, ofta i en karttjänst på webben. Leta efter bestämmelser om marknivåer, träd, vegetation och genomsläpplighet.
2. Mät nivåerna. Ta reda på dagens höjd och den höjd du vill ha på de delar av tomten som berörs.
3. Ta fram handlingarna. Kommunerna brukar begära en situationsplan med befintliga och nya marknivåer, marksektioner och en markplaneringsritning. Ska träd fällas kan ett utlåtande från en arborist behövas.
4. Skicka in ansökan till byggnadsnämnden, oftast via kommunens e-tjänst.
5. Vänta på beslut och startbesked. Du får inte börja förrän byggnadsnämnden har gett startbesked.

Byggnadsnämnden ska enligt 9 kap. 99 § PBL besluta inom tio veckor. Fristen räknas från att ansökan är komplett. Den får förlängas en gång med högst tio veckor om utredningen kräver det. Avgiften bestäms av kommunens taxa, som kommunfullmäktige beslutar om. Den skiljer sig mellan kommunerna, så kontrollera taxan där du bor.

Nämnden prövar bland annat att åtgärden inte strider mot detaljplanen eller områdesbestämmelserna och inte medför betydande olägenheter för omgivningen (9 kap. 77 §). Ett beviljat marklov upphör att gälla om arbetet inte har påbörjats inom två år och avslutats inom fem år från att beslutet fick laga kraft (9 kap. 115 §).

Vill du ha klart besked trots att lov inte krävs kan du ansöka ändå. Enligt 9 kap. 52 § får den som tänker göra en åtgärd som inte kräver lov ansöka om lov för den. Du betalar då vanlig avgift enligt taxan och får ett beslut som visar att arbetet är prövat.

Om du gräver utan marklov

Börjar du ett lovpliktigt markarbete utan startbesked ska byggnadsnämnden ta ut en byggsanktionsavgift. Avgiften tas ut även om du inte gjorde fel med avsikt eller av slarv. Beloppen står i 9 kap. 17 § plan- och byggförordningen och räknas i prisbasbelopp, som är 59 200 kronor för 2026.

Ett räkneexempel visar storleksordningen. Fyller du ut 200 kvadratmeter av tomten mer än en halv meter utan lov blir avgiften 1 480 kronor plus 200 gånger 59,20 kronor, sammanlagt 13 320 kronor. Fäller du tre skyddade träd blir det 44 400 kronor. Avgiften kan sättas ned om den inte står i rimlig proportion till överträdelsen.

Byggsanktionsavgiften är inte det enda som kan hända. Kommunen kan också förelägga dig att återställa marken eller plantera nya träd. Då får du betala arbetet två gånger.

Vanliga frågor om marklov

Hur mycket får man höja marken utan marklov?

Inom detaljplan får du höja eller sänka marken upp till 0,5 meter utan marklov enligt huvudregeln i 9 kap. 47 § PBL. Detaljplanen kan ha strängare krav, så kontrollera planbestämmelserna.

Behöver man marklov utanför detaljplan?

Bara om kommunen har områdesbestämmelser som kräver marklov eller reglerar vegetation, markytans utformning eller höjdläge i det område där tomten ligger. Annars krävs inget marklov.

Gäller 0,5 meter eller är det ett riktvärde?

Sedan 1 december 2025 står 0,5 meter i lagen. Innan dess krävde lagen marklov för ändringar som avsevärt ändrade höjdläget och 0,5 meter användes som riktvärde i praxis.

Behöver jag marklov för att fälla ett träd?

Bara om detaljplanen eller områdesbestämmelser skyddar trädet. Ett träd kan också omfattas av biotopskydd eller artskydd och då krävs dispens från länsstyrelsen.

Behövs marklov för dränering?

Normalt inte om schaktet fylls igen till samma nivå som förut, eftersom höjdläget då inte ändras. Höjer du marken runt huset mer än 0,5 meter inom detaljplan krävs marklov.

Hur lång är handläggningstiden för marklov?

Byggnadsnämnden ska besluta inom tio veckor. Tiden får förlängas en gång med högst tio veckor om ärendet behöver utredas mer.

Vad kostar det att gräva utan marklov?

Byggsanktionsavgiften för schaktning eller fyllning inom en tomt är 0,025 prisbasbelopp plus 0,001 prisbasbelopp per kvadratmeter. För 2026 blir det 1 480 kronor plus 59,20 kronor per kvadratmeter. Ett lovpliktigt träd kostar 14 800 kronor.

Behövs marklov om jag ändå söker bygglov?

Nej. Markarbete som hör till ett bygglov prövas i bygglovsärendet enligt 9 kap. 50 § PBL. Redovisa nya marknivåer i bygglovsansökan.