Marklov behövs när du planerar att ändra marknivån med mer än 0,5 meter på en tomt inom detaljplanelagt område. Regeln gäller både schaktning (när du gräver bort jord) och fyllning (när du lägger till massor). Bor du utanför detaljplan krävs normalt inget marklov alls, men det finns undantag, framför allt om kommunen har skyddat träd på din fastighet.
Gränsvärdet på en halv meter överraskar många. Det räcker med ett garage som behöver en nedsänkt infart, en pool eller en ny uteplats i sluttande terräng för att nivåskillnaden ska nå dit.
Halva metern som avgör allt
Plan- och bygglagen anger att schaktningar och fyllningar som förändrar markens höjdläge med 0,5 meter eller mer kräver marklov, förutsatt att tomten ligger inom detaljplanelagt område. Det spelar ingen roll om du gräver nedåt eller fyller uppåt. Det är den sammanlagda förändringen i höjdnivå som räknas.
Gräver du för dränering runt husgrunden kan det låta som ett litet jobb. Men en ordentlig dränering innebär ofta att man gräver ner till grundsulan, ibland en meter eller mer under befintlig marknivå. Behöver du dränering på Lidingö eller i andra delar av Stockholmsområdet är det värt att mäta hur mycket marknivån faktiskt kommer att ändras innan du sätter igång. Understiger förändringen en halv meter behövs inget marklov. Överstiger den gränsen måste du söka.
En vanlig missuppfattning är att gränsen gäller per arbetsmoment. Så är det inte. Kommunen tittar på den totala höjdförändringen jämfört med den ursprungliga marknivån.
Detaljplan eller inte, två olika regelverk
Hela marklovssystemet vilar på en enkel uppdelning: ligger din fastighet inom eller utanför detaljplanelagt område?
Inom detaljplan
Här gäller halvmeterregeln fullt ut. Du behöver marklov för schaktning och fyllning som ändrar höjdläget mer än 0,5 meter. Du kan också behöva marklov för att fälla träd om kommunen har skrivit in skydd för viss vegetation i detaljplanen. Det är alltså inte trädets storlek eller art som avgör, utan vad som står i just din detaljplan.
Utanför detaljplan
Utanför detaljplanelagt område krävs normalt inget marklov. Du kan schakta och fylla utan att ansöka, så länge arbetet inte kräver ett separat bygglov. Det finns dock ett viktigt undantag: om kommunen har antagit områdesbestämmelser som reglerar markförändringar gäller de bestämmelserna. Kontrollera alltid med din kommun innan du börjar gräva.
Bygglov och marklov, när behövs bara det ena?
Ska du bygga ett hus, ett garage eller en tillbyggnad och markarbetet är en del av bygget? Då behöver du inte söka separat marklov. Schaktning och fyllning som hör ihop med en bygglovsansökan prövas direkt i det ärendet. Det sparar både tid och handläggningsavgifter.
Separata marklov blir aktuella när markförändringen inte är kopplad till ett bygge. Typiska exempel:
- Plana ut en tomt för att anlägga gräsmatta eller trädgård
- Gräva för en pool utan tillhörande byggnad
- Fylla upp en svacka med massor för att leda bort vatten
- Ändra marknivå för att skydda huset mot fukt i källaren
Just fukt i källare är ett vanligt skäl till markarbeten. Felaktigt lutande mark runt en husgrund leder vatten mot grunden i stället för bort från den. Att rätta till det kan kräva både dränering och omfördelning av jordmassor, och ibland marklov.
Skyddade träd kräver också marklov
Många fastighetsägare vet inte att trädfällning kan kräva marklov. Regeln är inte generell utan beror på kommunens beslut. Om detaljplanen eller områdesbestämmelserna anger att viss vegetation är skyddad måste du söka marklov innan du sågar ner trädet. Gäller det ett stort gammalt träd nära tomtgräns kan det dessutom finnas avtal med grannen som komplicerar saken ytterligare.
Enklaste sättet att ta reda på vad som gäller är att ringa kommunens bygglovsavdelning och fråga. De kan slå upp din detaljplan på några minuter.
Regeländringar från december 2025
Den 1 december 2025 trädde nya bestämmelser i plan- och bygglagen i kraft. Ändringarna påverkar bland annat hur kommuner handlägger marklovsärenden. Problemet är att flera kommuner i skrivande stund fortfarande visar gammal information på sina webbplatser, vilket skapar förvirring.
Kontrollera giltigheten
Om du hittar information om marklov på en kommunsida, titta efter datum. Information publicerad före december 2025 kan vara inaktuell. Ring kommunen om du är osäker, det tar fem minuter och kan bespara dig veckor av väntan på kompletteringar.
De nya reglerna förändrar inte själva gränsvärdet på 0,5 meter, men påverkar handläggningsprocessen och vilka handlingar som krävs. Exakt vad som gäller i just din kommun beror på hur de har implementerat de nya bestämmelserna.
Konsekvenser av att gräva utan marklov
Att utföra markarbeten utan marklov när det krävs klassas som ett olovligt bygge, trots att det inte handlar om en byggnad. Kommunens byggnadsnämnd kan kräva att du återställer marken till ursprungligt skick, vilket i praktiken betyder att du betalar för grävarbetet två gånger. Utöver det riskerar du en byggsanktionsavgift som baseras på prisbasbeloppet.
Det finns också en praktisk konsekvens som sällan nämns: vid försäljning. En köpares besiktningsman eller mäklare kan ställa frågor om utförda markarbeten. Saknas dokumentation kan det sänka värdet eller fördröja affären.
Frivilligt marklov, ibland värt besväret
Även om ditt projekt faller under halvmetergränsen kan du välja att söka marklov frivilligt. Det kostar en handläggningsavgift, vanligtvis några tusen kronor beroende på kommun, men ger dig ett formellt beslut som visar att arbetet är godkänt. Det dokumentet kan bli värdefullt om grannen ifrågasätter ditt arbete i efterhand eller om du säljer fastigheten längre fram.
Att skydda huset mot fukt genom att bygga om marklutningen är en investering som ofta betalar sig under husets livstid. Med ett marklovsbeslut i handen finns det ingen tvekan om att arbetet utfördes korrekt och i enlighet med gällande regler. Det ger en trygghet som kostar betydligt mindre än en framtida tvist.